Türkiye'de Gayrimenkul Piyasaları ve Gayrimenkul Değerine Etki Eden Faktörlerin Araştırılması
Tezin Türü: Doktora
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Atatürk Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2025
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: ORHAN DELİGÖZ
Danışman: Fatih Coşkun Ertaş
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Bu tez, Türkiye'de gayrimenkul piyasa yapısını, değerleme süreçlerini ve taşınmaz değerine etki eden temel faktörleri kapsamlı ve çok boyutlu bir analizle incelemektedir. Gayrimenkul piyasanın tarihsel gelişimi, ekonomik ve sosyal faktörleri, finansman yöntemleri, mortgage sistemleri, arz-talep dengesi, yasal çerçeve ile değerleme ve proje geliştirme uygulamaları detaylandırılmıştır Çalışmanın temel amacı, 2019–2024 dönemini kapsayan geniş bir veri tabanı üzerinden, Türkiye genelinde konutların gerçek piyasa değerini etkileyen başlıca bağımsız değişkenleri (konum, metrekare, bina tipi, donanım, ipotek durumu vb.) tespit etmek ve bunların piyasa dinamiklerine etkilerini nicel yöntemlerle ölçmektir. Araştırmada, 16.103 taşınmaza ait SPK yetkili lisanslı firmaların değerleme raporları, tapu siciline kayıtlı değerler ve belediye emlak vergi değerlerini kapsayan 48.309 parasal veri kullanılmış; toplam 48.467 gözlem, bir bağımlı ve 157 bağımsız değişkenden oluşan örneklem çerçevesi oluşturulmuştur. Çoklu doğrusal regresyon ve yarı logaritmik model analizleri, konumun taşınmaz değerinde en belirleyici unsur olduğunu; merkezi ve altyapısı gelişmiş bölgelerde fiyatların %30–40 daha yüksek seyrettiğini göstermektedir. Metrekare, yapı tipi ve donanım özellikleri değer üzerinde anlamlı pozitif etkilidir. Pandemi sonrası sağlık ve sosyal altyapıya yakınlığın önemi artmış; ipotekli taşınmazlarda pazar değeri ortalama %10–15 daha düşük; gerçek piyasa değeri ile tapuya beyan değerleri arasında %15–20 farklılık saptanmıştır. Bulgular, sektörün Türkiye ekonomisi için kritik önemini teyit etmekte; sağlıklı büyümenin finansman kaynaklarının çeşitlendirilmesi, şeffaf ve nesnel değerleme süreçleri ile yatırımcı güveninin güçlendirilmesine bağlı olduğunu ortaya koymaktadır. Ayrıca sektörün kentsel dönüşüm, dijitalleşme, yeni finansman araçları ve güçlü veri altyapısı doğrultusunda geleceğe hazırlanması önerilmektedir. Bu çalışma, sektörel karar alıcılar, yatırımcılar ve politika yapıcılar için yol gösterici olup akademik literatür ve pratik uygulamalara katkı sunmakta; ilave çalışmalar ve politika geliştirme için sağlam bir temel oluşturmaktadır.